|
|
|
|
【文章标题】百姓关注：揭发楼市霸王条款专家为您指点迷津
【文章来源】千龙网
【文章作者】佚名 的文章列表
【发布日期】2005年08月14日 |
|
|
|
|
百姓关注：揭发楼市霸王条款专家为您指点迷津
好律师网 http://www.haolawyer.com/
“霸王条款”在房地产上可说是无处不在，有些隐蔽条款，非专业人士难以发现。但可以肯定的是，随着法律法规的完善，购房人意识的提高，“霸王条款”将会越来越少，购房人的利益也越来越得到保障，这是社会发展的必然。
霸王条款让买家无处可逃
根据中消协以及多个相关机构、媒体组织近年来的调查表明，我国行业领域中的“霸王现象”和“霸王条款”出现得相当普遍。中国社会调查所还通过在全国范围内的调查，推出了《2004中国“霸王现象”认知度调查报告》，“评选”公众心目中“霸王条款”存在比较严重的10大行业，房地产业不但“金榜提名”，排名还很靠前。
有专家认为，“霸王条款”指开发商、中介商、银行、物业管理公司等机构制定的格式合同中，包含、隐藏着逃避法定义务、减免自身责任、加重购房者负担等内容，对购房者权利多方面限制，严重侵害购房者的权益。
类似的例子有很多。比如，房地产商在出售房屋时侵占购房者购房预定金和减少自己的违约责任；物业公司制定不交物业费就停水停电的规则；房产中介的“强制缔约行为”、“强制授权行为”，以及无论房子成交与否都要收取手续费用。
2002年，律师秦兵提出了著名的“204条”，这既是为了维护购房者的权益，也相当于向“霸王条款”提出挑战，事实上也取得了相当效果，但还是有人认为，3年过去了，“霸王条款”依然普遍存在，不能不说有些遗憾。
在购房的过程中，购房者会遭遇到成百上千条协议，牵涉领域很广，包括开发商、银行、物业管理公司或者中介商等，这让欠缺相关知识的大多数购房者无所适从。有一位网友说的话很有意思：哎，可怜的购房者，不仅要了解户型好坏、计算面积、检查设备设施乃至电路管线，而且特别要熟悉各种合同条款，最好是个谈判专家，否则一不小心，你就陷入合同陷阱还无处伸冤，当然，收获也有，就是假如要买第二套房子，在合同的签定上就积累了经验。
因此，我们特针对房地产业上的“霸王条款”进行一次调查，让这类条款被更多的购房人了解，在今后的生活中能尽量避免“霸王条款”对自身利益的侵害。
“霸王条款”在房屋交易中可以说是无处不在，有的一眼就可以看出来，而有的则相当隐蔽，非专业人士难以发现。据相关报道，有超过97%的受访者遇到过“霸王条款”，而在寻求解决上，超过96%的人“很少”或“根本没有”得到过满意的结果。但可以肯定的是，随着法律法规的完善，购房人意识的提高，“霸王条款”将会越来越少，购房人的利益也越来越得到保障，这是社会发展的必然。
★霸王条款一：全额保险才能获得贷款
霸王条款：
有放贷银行称， 房产消费者必须对整个房屋进行全额保险，并将保单交给银行，才能获得所需贷款。
“霸王”指数：★★★☆
“霸行”结果：
据报载，中消协认为，该银行要求借款人必须对抵押房屋办理全额财产保险的条款，明显加重了借款人的责任，既不公平也不合理。首先，银行的目的在于房屋一旦灭失，银行可以从保险金中受偿，使其债权得以实现。但是借款人的贷款数额并非房屋的全部造价，银行对房屋所具有的保险价值仅限于贷款本息部分的价值，银行可以规定投保额度略高于贷款额度，但不能强制要求借款人全额投保房屋。其次，由于借款人贷款的额度各不相同，银行应区别不同情况，确定不同的保险费率，以防范风险、体现公平。
《地产SHOW》歪解：
咳，如果我是银行，当然要制订最有利于自己的规则，谁让我有话语权呢？至于消费者，也顾不上了。
★霸王条款二：起诉须在银行所在地
某银行的《个人借款及担保合同》明确规定，一旦出现关于房地产方面的合同争议，理应“向乙方(银行)所在地人民法院起诉”。
“霸王”指数：★★★★
“霸行”结果：
假如购房者与银行出现争议，不得不在银行所在地的人民法院起诉。有专家认为，银行制订出这样的规定明显违反《民事诉讼法》，在《民事诉讼法》有这样的规定，“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。
《地产SHOW》歪解：
银行为啥要制订出这样的规定？或许有些耐人寻味。在足球、篮球这类的比赛上，一般来说，对阵的双方往往更喜欢打主场，主场也往往具有更大的优势。莫非打官司也有主场优势？
★霸王条款三：把分期款和定金混淆一起
买方在签订《房地产买卖合同》时，应支付总房款30%的分期款(含定金)。
“霸王”指数：★★★★
“霸行”结果：
这个条款被很多媒体和专家争相批判，流传非常广泛。专家认为，首先此条款的规定不明确，因为房屋分期款与定金的性质不同；其次，按照担保法的规定，定金不得超过主合同标的的20%。但是，现在该条款将分期款与定金合并在一起，一旦买房方在支付了30%钱款后违约，其所应承担的定金双倍返还的责任，就难以确定具体数额了。
《地产SHOW》歪解：
开发商会不会这样想：总之，购房人急于买房子，特别是在房子涨价涨得特别快的时候，他们也顾不上推敲太多的细节，姑且先列出来，看你到底签不签？不签，房子很可能就被愿意签订的人买走……
★霸王条款四：施工扰民不得投诉，否则付款5万元
入住后，若业主以施工带来的噪音、影响生活为由，干涉施工、起诉或投诉开发商，则须向开发商支付5万元的违约金。
“霸王”指数：★★★★★
“霸行”后果：
开发商在后续工程、楼盘的开工上，取得更大的便利，无须过多地考虑国家有关规定和业主的感受，省心省力，实在是可以让开发商高枕无忧的一个条款。
据悉，消协人士称这协议完全属于霸王条款。显然，这是开发商为了避免在今后施工建设中出现居民投诉、影响施工的现象。而按照国家有关规定，施工建设的过程中，不得影响居民的正常生活和休息，但假如跟开发商签定这样的协议，那么开发商就可以振振有辞了。虽然这样的条款其实并不多见，但“霸王”的程度很高。
《地产SHOW》歪解：
高！实在是高！没有一点儿羞涩，也没有一点儿遮掩说：给我记住了，以后严禁告我施工噪音，否则支付赔偿金。这样的架势，倒可以引用一下动感地带那句著名的广告词：我的地盘我做主。其实，某网友对此的描述虽然粗鲁，但很精妙：这跟“强奸”有什么区别？
★霸王条款五：银行指定律师事务所
有银行规定，办理个人购房抵押贷款时，要求借款人购买房屋保险，但限定必须向银行指定的保险公司投保，而且要求借款人到其指定的律师事务所审查贷款资信情况，并由借款人承担一切律师费，甚至还规定了律师费的数额。
“霸王”指数：★★★★
“霸行”后果：
购房者按银行的规定，在银行指定的律师事务所办理相关手续，并承担律师费。事实上，除了银行“喜欢”指定律师外，不少开发商跟购房者签定协议时候，也“喜欢”指定律师并由购房者支付数额不等的律师费。
中消协认为，银行强制指定保险人、指定律师及费用等格式条款加重了消费者责任，排除了消费者的主要权利，显失公平，属于“捆绑销售”行为，属于《反不正当竞争法》所规定的不正当竞争行为。至于开发商和购房者签定协议的情况，有律师认为，签约律师费应该是开发商支付，因为律师是帮开发商卖房，收益人是开发商，因此购房者对此有权抗议或者拒绝。据称，这项条款比较普遍，购房者也往往无可奈何。
《地产SHOW》歪解：
似乎可以这样理解，某房东拥有上百套房子出租，当然无暇一一上门收租金，就招了几个管理人员负责收租，然后跟租户说：以后租金就交给这些我指定的人，同时你们也应该支付他们的工资，因为他们负责向你们收钱，付出了劳动，应该向你们领取报酬。
★霸王条款六：实际售价玩花招
甲(开发商)乙(购房人)双方约定房屋预测建筑面积为XX平方米，单价为XX元，总价为XX元。该房屋的建筑面积以XX市房管部门测量机构实测面积为准，实际售价将在《XX市商品房预售合同》中予以确定。
“霸王”指数：★★
“霸行”后果：
该条款具有非常隐蔽的欺诈性，有歧义的嫌疑。专家认为，因为有“建筑面积以XX市房管部门测量机构实测面积为准”的句子，购房人很容易把“实际售价将在《XX市商品房预售合同》中予以确定”这句话的意思，理解为实际售价可能会因实测面积的变动而变动。但房价价格上涨后很可能会出现开发商会根据“实际售价根据预售合同确定”而要求购房人承担更高的价格。
如果要再说清楚一些，该条款是某些开发商预留一手，为今后从购房者手上“攫取”更多利益而埋下伏笔。
《地产SHOW》歪解：
也许对于购房人来说，能维持原定的价格就可以谢天谢地了。因为如果发生价格变动，肯定是往高的涨，而且开发商也完全可以自圆其说。因为这个条款有些像中小学语文课本中关于“歧义”的语法分析题，可以这样理解，也可以那样理解，都说得过去。在这个“实际价格”上，开发商是能“玩”出很多让你防不胜防的花样的。
★霸王条款七：外墙面经营归开发商
所购商品房的外墙面使用权不属于业主，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、小区停车位、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于卖方。
“霸王”指数：★★★
“霸行”后果：
一些开发商通过跟业主签定类似合同条款，就可以把屋顶、外墙面的使用权据为己有，若该小区地段或者位置很好，处于城市繁华、人流密集地带，那么开发商很可能会取得较大的额外收益。
按照有关规定，正常情况下，所购商品房的屋顶、外墙面使用权应该属于全体业主所有。但现实情况是，单个业主跟开发商签定商品房买卖合同时，缺乏相应的知识和意识，忽略了对公共设施的所有权和使用权的关注。于是有一些开发商便乘机通过这样的条款，攫取了本应属于全体业主的利益。
《地产SHOW》歪解：
这个条款有些隐蔽，整天关注房价的准业主们或许把精力都集中在“砍价”上，而忘记了开发商采用“堤内损失堤外补”的招式，或者又名“明修栈道，暗度陈仓”。这部分开发商很精明，建议把这个内容写进《房地产三十六计》一书，估计该书的销售成绩一定相当喜人。
★霸王条款八：不交付装修抵押金，不给钥匙
为确保房屋买卖成交，买方须在签订合同前交付承购意向金人民币1万元。
“霸王”指数：★★★★★
“霸行”后果：
房屋承购意向金，其实是条款制订者(比如中介商)巧立名目，为了达到先收取购房者金钱、并对购房者施加压力促使其购买房屋的目的。当这次房屋买卖交易不成功，中介公司就会以预先收取“意向金”的有利地位，迫使购房者付出本来不需支付的违约金，或者赔偿中介公司所谓的损失，从而引出下面那条“预定金不予退还”的“霸王”条款。
有专家认为这个条款“霸气十足”，应该定为无效。因为按照合同法规定，在合同最终生效前的，不得要求买方支付报酬，只可要求买方支付从事买卖合同所支出的必需费用。
《地产SHOW》歪解：
我们仿佛看见条款制订者说，为了表示你购买房屋的诚意，你先交一些钱。这样，我们谈起生意来，会更愉快、更融洽，也可以为你提供更好的服务，如果你不交的话，我们实在没什么好谈了
★霸王条款九：开发商违约成本太低
版本一、如果开发商逾期交房超过3个月，开发商将按业主累计已付款的10%向业主支付违约金。
版本二、购房人不能在规定期限内，取得房地产权属证书的，开发商将按总房款的1%向购房人支付违约金。
“霸王”指数：★★★☆
“霸行”后果：
当与开发商签订这样的合同条款之后，假如因为种种原因开发商未能按时交房，或者办下相应的产权证明，那么开发商将会赔偿，但这个赔偿金额是一个确定的数目，并且没有时间限制，也就是说，无论是1年还是多年，开发商只需要按照合同规定赔偿一定的金额。假设业主的房子总价是100万，那么无论是哪一个版本的条款，开发商很可能只需赔偿一二万元，此后，就可以延期交房或者延期办产权证。万一开发商开发本身存在问题，那么业主可能将会很难完全挽回自己的损失。
有专家认为，签订这种条款的双方责任不平等，对开发商来说，违约成本的支出太小，显然是为了减轻自身的责任，而对业主来说，开发商违约带来的赔偿太轻，陷入利益被隐性侵犯的境地。
《地产SHOW》歪解：
这一部分开发商其实也是很有诚意的，主动提出假如不能及时履约的话，将给消费者赔偿，应该算是很有进步了吧？打个比喻，就像古时候，一个将军带兵出征，出发前主动立下军令状，假如打了败仗，就自罚纹银100两。咳，总比连100两银子也不罚的强点。
★霸王条款十：装修需要交纳抵押金
很多物业公司向即将装修、准备入住的业主发出“入住须知”，规定在交足各项费用的同时，必须交纳3000元装修押金，否则就不给钥匙，而且装修押金在装修完毕后，还得抵押三个月才能退还。
“霸王”指数：★★★☆
“霸行”后果：
无特别恶劣后果，但毫无道理，让业主心情不舒畅。有知情人士称，按有关规定，在交足房款并办理相关产权证后，消费者就得到了该房子的所有权，物业公司无权以不交装修押金就不给钥匙相威胁。
也有人说，从物业公司收取装修押金的性质来看，可以认为是物业公司预收的罚金，而根据法律规定，罚金只能由国家执法机关及其授权的单位和个人收取，并且罚金数额也应由物价部门审定。如果业主在装修的过程中损坏公共财物，理应在事件发生之后通过正式途径向业主要求赔偿损失，而不应该提前收取。
《地产SHOW》歪解：
建议公安机关学习这一招，向广大外来人员收取犯罪抵押金，万一外来人员出现违法犯罪的行为，即可扣下抵押金。如果外来人员遵纪守法，那么在离开此地3个月后，可以领回原先缴纳的犯罪抵押金。
★霸王条款十一：协议不成预定金不退
甲(开发商或中介商)、乙(购房人)双方洽谈不成，或乙方反悔，要求解除协议，甲方则退还已收取的预定金，并按预定金的100%收取手续费。乙方逾期不与甲方签订预售合同，也不与甲方洽谈的，所收预定金不予退还。
“霸王”指数：★★★★★
“霸行”后果：
北京、上海都有不少关于这个条款的真实例子，也是很多开发商和中介商喜欢采用的条款，当然，根据不同的情况会有一些差别，比如金钱数额、比例大小可能会有所不同，“心地更善良”的开发商收取的预定金数额可能会少点。
购房者签订这个条款的最大后果是，只要你交了定金，在你面前只有两条路可供选择：一是买房子，一是损失定金，没有第三条路可以走了。不管是双方因为什么原因最后没有谈拢，或者是购房人突然改变主意决定不买房了，定金是肯定要不回来的。
该项条款还有许多变种情况，但后果大致差不多，比如购房者在规定期限内(例如10天)不签订商品房买卖合同的，所付定金不予退还，就有律师公开把这种条款列为“霸王合同”第一条。
《地产SHOW》歪解：
呵呵，这个条款很有意思，特别是这句话：“甲方退还已收取的预定金，并按预定金的100%收取手续费。”拟订这行文字的人很有幽默天赋，在这里其实退还预定金跟不退完全没有区别。假如开发商(或中介商)和购房人闹到这一步，估计已经拉下脸了，还不如原先就干脆写下“双方洽谈不成或乙方要求解除协议，甲方不退已收取的预定金”，更干脆爽快点。
★霸王条款十二：购房人违约金，中介有份
有房屋中介公司规定，购房人看中卖房人在中介公司登记的房子，同意以约定的房价和付款方式购买该房子，应该交纳1万元购房意向金，如果购房人反悔不买，应支付约定购买价格的3%作为违约金给中介公司，由中介公司和卖房方各分享50%。
“霸王”指数：★★★★
“霸行”后果：
在购房人这一方，如果在交了意向金后反悔不买，将损失了3%的购房款，或者损失意向金。而对于卖房方，不但成交失败，还得把违约金的一半分给中介公司。中介公司则旱涝保收，无论出现什么情况，都能坐享其成，获得稳定的受益。
有法学教授认为，房屋中介合同与房屋买卖合同完全不同，在房屋中介合同中，委托人根本没有义务必须与第三方签订合同，以满足中介人收取报酬的目的。如果客户必须要跟中介签订合同，比如按约定的条件、约定的时间与房屋出售方签订房屋买卖合同，否则就要承担赔偿责任，支付房屋价格1%至3%作为的违约金，这对消费者来说非常不公平。假如成交失败，中介公司应该不得收取任何额外费用。
还有类似的条款是，“委托人与卖房人通过中介公司达成交易协议，并签订《房地产买卖合同》后，合同履行期间如果卖方违约，委托人同意将卖方赔偿的定金的50%支付给中介人，作为中介人的中介服务费。”
《地产SHOW》歪解：
按理，购房人签约后反悔，理应只赔偿卖房人一定的损失，但是中介公司却利用自己所处的优势地位，硬要插进一腿，对这样的现象，有个网人描述得非常有意思：中介公司就像是婚姻介绍所，他们只是负责为来这里登记的男女双方牵线搭桥，制造交往的条件，但是如果男女双方认识了却不结婚，那么就要向婚姻介绍所支付数千元违约金，这个算不算荒谬？
★霸王条款十三：购房者违约金过于巨大
当购房者未按期向开发商(或中介商)支付房款，逾期30日之内的每日支付万分之五违约金，超过30日的开发商(或中介商)有权解除合同，且消费者要按累计应付款的10%支付违约金。
“霸王”指数：★★★
“霸行”后果：
购房者将不得不接受开发商(中介商)支付高额违约金的要求。有专家认为，该合同条款设定的内容，购房者需要支付的金钱明显远远大于按常理应该支付的金额，理应属于不公平条款。开发商或者中介商利用他们的强势地位和话语权，强迫购房者认同这样的约定，也是一种“霸王”行为。
《地产SHOW》歪解：
欠债还钱，确实是天经地义的道理，自古而然。但是你听过借100元钱每个月就还50元么？也许有，但那是高利贷了。当然，把这个与购房者逾期支付房款来比较，比例未必合适，但我们需要明白的是，有些开发商确实严于待人，宽以律己。
★霸王条款十四：业主房屋不得商用
温州某物业管理公司规定，“业主或使用人住宅单元及阳台仅作居住使用，不得作写字楼、仓库、工厂或其他商业用途”。
“霸王”指数：★★★
“霸行”后果：
业主只能把自己所购买的房屋作为居住房屋，不能用来办公、当作仓库或者其他商业上的应用。
对此有专家认为，业主是房屋的所有人，按规定业主有权决定房屋的使用，只要不违反国家的相关法规。物业管理公司则无权对业主购买的房子的用途作出规定，虽然有时候物业管理公司制订一些规则是出于便于小区管理的目的，但上述这条规定已经明显限制了购房者对房屋的处分权，显然已经属于扩大物业管理公司权力的范畴，理应更改。
《地产SHOW》歪解：
简单想像一下，大概这个物业管理公司的行为相当于交警部门为了管理上的方便，规定凡是司机有闯红灯、逆行、不按规定路线行驶等等行为，一律马上吊销驾驶执照，因为这些行为都存在影响交通安全的因素，所以一定要从重查办。
★霸王条款十五：不交物业费 停水停电
有物业管理公司规定，将物业管理费、水电费捆绑收取，对拒缴物业管理费的住户，物业管理公司在追缴无效的情况下，有权停水、停电。
“霸王”指数：★★★★
“霸行”后果：
不满意物业管理、服务的业主，在拒绝交纳物业管理费用时，将可能遭受到物业管理公司的停电、停水“处罚”。
其实，据内行人士说，煤气、电力、自来水的提供与使用，是业主和供应商之间形成的一种法律关系，是否决定停气、停电、停水是由相关供应商作出的决定，在这点上，业主和物业管理公司没有任何法律关系。物业管理公司也无权越俎代庖，对拒缴物业管理费的业主进行停电、停水，物业公司应该通过正式途径跟这部分业主交涉、协商，无效的情况下可向法院提起上诉，要求业主缴足物业管理费用。
《地产SHOW》歪解：
其实，很可能物业管理部门只是好心而已，看见业主太忙，于是在收物业管理费的时候，发扬助人为乐的精神，顺便帮供水、供电、供气的相关公司收一下钱，算是社会一种合理的统筹方式，尽可能利用好社会资源。所以，希望业主不要太计较……(话未说完，已经看见有不少业主把砖头扔了过来。)
上篇文章 | 下篇文章
|
| 百姓关注：揭发楼市霸王条款专家为您指点迷津 |
免责申明：
本站的宗旨是普及法律知识，免费为网友提供法律服务；
本站部分内容来自互联网，如果侵犯了您的权益或版权，请来信告诉我们，我们将立即删除改正；如果大家有好的文章，请积极投稿，谢谢。
特别注意：本站所提供的论文，文章，如需使用，请与原作者联系，版权归原作者所有。
敬请注意：如需复制本文，请务必登陆本站，否则不能正常使用。 |
|
|
