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【文章标题】律师点评房产“霸王条款”
【文章来源】人民网
【文章作者】未知 的文章列表
【发布日期】2004年07月21日 |
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律师点评房产“霸王条款”
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倾半生积蓄，举全家之力，普通百姓买房实在不是一件轻松容易的事。然而，比沉重经济负担更让买房人愤慨的则是随时可能遭遇的“霸王条款”。
来自上海市消费者权益保护委员会的信息显示，近年来楼市日益火爆，开发商“牛”气十足，房产中介机构和房产销售机构常常利用自身的优势地位，拟定对消费者不公平、不合理的合同条款，加重消费者的责任，而此类问题目前已经成为消费者投诉的焦点。仅今年1月至6月，上海市消保委受理的有关房产中介、房产销售的投诉就达422件，其中利用格式合同条款侵害消费者权益的投诉有128件。
7月14日，上海市消保委邀请申城知名的法学专家、律师，对房产合同中具有典型意义的不平等条款进行了公开评点。消费者签订诸如此类的购房协议、合同，还是慎重些。
无论房价涨跌商家都赚钱
上海楼市火爆时，许多楼盘刚一开盘就告售罄。于是，不少消费者在与开发商签订商品房预售合同之前，会先签下一份“预定协议”，以示对未来出售房屋的预定。
消费者卢先生2003年底就与上海市松江区一家房产公司签署了“预定协议”，双方约定房屋的预测建筑面积为79.99平方米，单价为每平方米4600元，总价为367954元。
但是，开发商在协议中加了这样几个条款：“房屋的建筑面积以上海市松江区房管部门测量机构实测面积为准，实际售价将在《上海市商品房预售合同》中予以确定；甲(指开发商)、乙(指购房者)双方洽谈不成或乙方要求解除协议，甲方退还已收取的预定金，并按预定金的100%收取手续费；乙方逾期不与甲方签订预售合同，也不与甲方洽谈的，所收预定金不予退还。”
专家评点：
申房律师事务所主任孙洪林分析认为，由于有对房屋建筑面积的说明，因此，购房人很容易理解为房屋的实际售价是由于面积变动、根据单价进行总价的调整。但是，一旦市场行情发生变动，开发商极有可能根据这一条款直接要求购房人承担更高的房价。复旦大学法学教授陈治东也指出，这一系列约定的实质，其实就是在“实际价格不确定”上玩花样，从而使双方已经约定的“单价每平方米4600元”事实上落空，并且给了开发商单方面提高房屋单价的权利。
其中的奥秘就在于，等双方签订商品房预售合同时，如果开发商跟着整个楼市水涨船高、大肆加价，消费者通常会难以承受、放弃购买，但这样一来，消费者表面上能够得到开发商退还的预定金，但同时却要根据“霸王条款”莫名其妙地支付一大笔与预定金数额相当的“手续费”；如果整个房价大幅下跌，开发商仍然可以要求消费者按照每平方米4600元的价格交易，消费者一旦拒绝就算违约，已经付出的预定金也白白地打了水漂。
“通过设置这样的不平等条款，开发商就能够确保房屋始终按照自己所制定的价格进行交易，如若不然，消费者就会陷入承担违约责任的被动地位。明明是开发商违反了合同中双方关于单价的明确约定，导致预定协议所约定的签订房产预售合同的目的不能实现，结果却要消费者来承担违约的后果，这对消费者来说是非常不公平、不合理的。”孙洪林律师说。
为收额外费用不惜强制缔约
对于许多经济实力有限的家庭来说，购买二手房是既相对节省，又能改善居住条件的途径之一。二手房市场交易的活跃，也使得大批房屋中介机构如雨后春笋般冒了出来。一间房、一个人、一部电话，就能轻轻松松地做起买房卖房的中介业务。
孙女士与房地产经纪公司签订了中介合同，希望购买一套总价大约11万元的二手房。但她没有想到，这份合同中的一些条款，极有可能让她蒙受不必要的巨大经济损失。
这些暗藏陷阱的条款包括：“乙方(指委托人)支付房屋承购意向金1万元，并且享有标的房屋优先承购权；同意以约定的房价、付款方式，在甲方(指中介机构)通知成交后当日内签订房屋买卖合同；如乙方反悔不买，应以委托购买价的3%支付违约金于甲方。”
专家评点：
这是当前房产中介合同中十分常见的条款内容，但华东政法学院傅鼎生教授认为，这是一种“强制缔约”的行为。事实上，房屋中介合同与房屋买卖合同完全是两回事，在中介合同中，委托人根本没有义务必须与第三方签订合同，以满足中介人收取报酬的目的。如果客户必须以中介合同约定的条件、在约定的时间内签订房屋买卖合同，否则就要承担赔偿责任，这对消费者来说很不公平。其实，中介机构就好像是婚姻介绍所，他们收钱，只是负责为男女双方牵线搭桥、促成交往。如果说男女双方认识了不结婚，就要向婚姻介绍所支付违约金，那岂不是荒谬？！
上海市申华律师事务所主任沈伟民表示，房地产经纪公司从事经纪活动，按规定标准收取的是中介费用，他们不能利用房屋的买方与卖方之间交易，收取其它的费用。以上合同中，房产经纪公司利用签订房产经纪合同，收取委托人房屋承购意向金人民币1万元，是明显利用了预先设置格式合同条款，使委托人处于无法协商的条件下被迫接受此不平等的合同条款，同时也超出了房产经纪服务的范围。
应该说，房地产经纪公司的“房屋承购金”是合同制定者巧立明目，为了达到先收取委托人钱款而设立的一项陷阱，当房地产交易不成时，房屋经纪公司就可以利用已经预先收取“承购意向金”的有利地位，迫使委托人付出不应支付的所谓“违约金”。这恰恰是房地产经纪公司预先制订的格式合同条款中故意设立的内容，是他们利用经纪服务在买卖双方之间信息沟通中的主导地位，谋取不正当收益而制订的“霸王条款”。
中介强“吃”合同双方违约金
黎先生通过房屋中介公司，选中了一套总价为87万元的二手房。但是当他与转让方、中介公司共同签订“售房定金协议书”时，合同中的一些条款却让黎先生百思不得其解：
“甲方(指房屋转让方)收到定金后，中途不得借故中止售房，否则加倍赔偿定金两万元，中介方有权分享其中1／2的违约金；乙方(指购买方)未能如期签订售房合同，即使付清所有售房余款，但支付给甲方的定金不予退还，由甲方与中介方平均分享。”黎先生困惑地说：“如果对方违约，加倍赔偿定金是一种补偿，为什么中介公司要拿走其中的一半呢？”
与黎先生的遭遇非常类似，消费者莫某与中介公司签订的中介服务合同中，也被加入了强行分享定金的条款：“在合同履行期间，委托人与房产卖方达成交易协议并签订《房地产买卖合同》后，卖方违约的，委托人同意将卖方赔偿的定金的50%支付给中介人，作为中介人之中介服务费。”
专家评点：
申汇律师事务所主任李家麟一针见血地指出，这是中介机构利用优势地位，对消费者不公平、不合理的规定，目的就是使自己在交易中“旱涝保收”。根据有关规定，中介人中介不成，不得要求支付劳务报酬，只能收取从事中介活动的一些必要费用，如交通费。而定金收付的双方应该是房屋买卖双方，所谓的“双倍返还定金”等原则也只适用于房屋买卖双方。中介机构用看似公平的条款，对违约方进行处罚，但事实上却侵犯了守约方的权益，将原本全部属于守约方的违约金硬生生地拿走了一半。
复旦大学法学教授陈治东认为，莫某已经在合同中与中介公司约定，佣金数为房产实际成交价的1%，就中介服务佣金而言，这个数字并不低。但由于这份合同中又有条款规定，莫某在签订《房产买卖合同》时，需要支付总房价的30%(含定金)给房产卖方。如果房主违约不肯卖房，定金应该双倍返回给莫某，中介人对这笔返回的定金不具有任何权利。
特别需要注意的是，假设定金为总房价的20%，总房价为100万元，那么双倍返回定金的数额就将高达40万元。按现行的合同，中介人要取得赔偿定金中的50%。那么仅此一项，中介人就要从委托人处获得20万元，这相当于中介人应得的正常劳务佣金的20倍。
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